Kata Pengantar

Ramai pembeli rumah tersekat pada langkah memohon pinjaman. EBook ini membimbing anda dengan bahasa mudah: memahami DSR, memperkemas rekod CCRIS/CTOS, serta menyusun dokumen supaya proses jadi lancar. Gunakan sebagai rujukan pantas sebelum anda ke bank.

Bab 1 — Kenali Asas Pinjaman Perumahan

Membeli rumah adalah keputusan kewangan besar dalam hidup. Selain memilih lokasi dan harga, kunci utama kejayaan ialah kelulusan pinjaman perumahan. Bab ini menerangkan konsep teras yang bank lihat: Debt Service Ratio (DSR), laporan kredit CCRIS/CTOS, jenis pendapatan, usia & tempoh pinjaman, margin pembiayaan, serta kesan komitmen sedia ada.

1. Apa Itu Pinjaman Perumahan?

Pinjaman perumahan ialah pembiayaan bank untuk membeli rumah; anda bayar semula secara ansuran bersama faedah/keuntungan (konvensional/Islamik). Di Malaysia, tempoh lazim 30–35 tahun bergantung umur. Semakin panjang tempoh, ansuran bulanan lebih rendah tetapi kos keseluruhan faedah meningkat.

2. Debt Service Ratio (DSR)

DSR mengukur nisbah komitmen hutang bulanan berbanding pendapatan bulanan bersih. Formula:

DSR = (Jumlah Komitmen Hutang Bulanan ÷ Pendapatan Bersih Bulanan) × 100

Contoh: Gaji bersih RM5,000; komitmen kereta RM800, kad kredit RM400, personal loan RM600 → jumlah RM1,800. Maka DSR = (1,800 ÷ 5,000) × 100 = 36%. Banyak bank selesa apabila DSR tidak melebihi sekitar 60–70% (bergantung polisi bank).

DSR penting kerana ia meramalkan kebolehan membayar balik. DSR tinggi = risiko gagal bayar lebih tinggi = peluang kelulusan lebih rendah.

3. CCRIS & CTOS

CCRIS (di bawah Bank Negara Malaysia) memaparkan 12 bulan rekod pinjaman anda — termasuk sama ada anda lewat bayar. CTOS (syarikat persendirian) pula mengumpulkan maklumat kredit daripada sumber awam, termasuk saman atau kebankrapan. Bank menilai kedua-duanya untuk menimbang disiplin kewangan anda.

• Bayaran tepat masa → keyakinan bank meningkat.
• Lewat bayar / tunggakan → beri isyarat risiko.

4. Pendapatan Tetap vs Tidak Tetap

Pendapatan tetap (pekerja kerajaan/swasta bergaji) lazimnya lebih mudah dinilai. Pendapatan tidak tetap (peniaga, freelancer, komisen) masih layak — namun bank perlukan bukti aliran tunai stabil seperti Borang BE (LHDN), SSM, dan penyata bank konsisten beberapa bulan.

5. Usia & Tempoh Pinjaman

Had akhir biasanya sekitar umur 70 tahun. Mohon lebih awal → tempoh lebih panjang → ansuran lebih rendah. Namun ingat, tempoh panjang bermakna jumlah faedah keseluruhan lebih besar.

6. Deposit & Margin Pembiayaan

Margin lazim: hingga 90% untuk rumah pertama/kedua. Ertinya, sediakan sekurang-kurangnya 10% deposit + kos guaman, duti setem & perlindungan (MRTA/MRTT). Rumah ketiga lazimnya margin lebih rendah (~70%) → deposit lebih tinggi.

7. Komitmen Hutang Sedia Ada

Komitmen seperti kereta, kad kredit & pinjaman peribadi meningkatkan DSR. Strategi: kurangkan baki kad kredit (contoh <30% limit), elak pinjaman baru sebelum mohon, dan selesaikan hutang kecil untuk menurunkan DSR.

Kesimpulan Bab 1

Kelulusan pinjaman bergantung kepada gambaran menyeluruh: DSR yang sihat, rekod CCRIS/CTOS kemas, dokumen lengkap, serta profil pendapatan stabil. Dengan asas ini, anda bersedia meneruskan ke strategi lulus cepat pada bab seterusnya.

Seterusnya

Bab 2 — Kesilapan Biasa Yang Buat Loan Gagal: kita akan kupas perangkap tipikal (dokumen tak lengkap, komitmen tinggi, “no credit history”, dan lain-lain) serta cara membetulkannya langkah demi langkah.